مديرعامل شركت مهستان در گفتوگو با هفتهنامه بنياد تاكيد كرد:
مديريت هوشمند انرژي در طراحي و ساخت برجها
شركت مهستان از جمله شركتهاي صاحب نام در عرصه بلندمرتبه سازي كشور و وابسته به شركت مادر تخصصي مديريت طرح آتيهسازان است كه تحت پوشش معاونت توسعه ساختمان بنياد مستضعفان انقلاب اسلامي فعاليت مينمايد. برند و نام مهستان همواره تلفيق تخصص، نوآوري، استفاده از فناوري روز و ارائه مدرنترين ساختمانها در ايران را تداعي ميكند، بهطوري كه در بين شركتهاي داخلي بهعنوان شركتي معتبر و بيرقيب شناخته ميشود. اين شركت در طول سه دهه گذشته با اتكا به دانش روز، نيروهاي توانمند و متخصص و اعمال مديريت صحيح، فعاليتهاي گستردهاي به انجام رسانده است.
گفتوگوي خبرنگار هفتهنامه بنياد با مهندس نعمتالله انوري مديرعامل شركت مهستان در خصوص عملكرد و برنامههاي آتي اين شركت در پي ميآيد:
لطفا در مورد پيشينه شركت مهستان و همچنين طرحهاي در دست اجرا توضيح فرمائيد.
شركت مهستان در سال 1354 با هدف فعاليت در زمينه طراحي و نظارت ساختمان و مشاركت در امر بلندمرتبه سازي تاسيس شد و طي سه دهه فعاليت در اين عرصه، هفت برج بلندمرتبه را با مساحت بيش از 165 هزار مترمربع ساخته و به خريداران تحويل داده است.
سياست راهبردي شركت مهستان ساخت و ساز مجتمعهاي مسكوني بلندمرتبه و تجاري است. براساس اين راهبرد، شركت مجموعههاي مسكوني يا تجاري بزرگ كه بتواند نيازهاي خود را در داخل مجموعه برطرف كند، ميسازد. از اينرو شركت در جهت شناسايي مناطق متعدد و سرمايهگذاريهاي با ارزش افزوده بيشتر در اين زمينه گام بر ميدارد. براي مثال در حال حاضر پروژه ارم با حدود 55 هزار مترمربع زيربنا در 13 طبقه در زميني به مساحت 10 هزار مترمربع واقع در ميدان صنعت شهرك غرب، توسط شركت مهستان با مشاركت بانك سينا در دست ساخت دارد و خاكبرداري و پايدارسازي دائمي آن پايان يافته و عمليات فونداسيون و اسكلتبندي آغاز شده است. اسكلت فولادي اين بنا با وزني بالغ بر 7 هزار تن، در نوع خود منحصر به فرد محسوب ميشود. با برنامهريزيهاي انجام شده فونداسيون و اسكلتبندي اين پروژه در سالجاري به اتمام خواهد رسيد.
از ديگر طرحهاي در دست اقدام ميتوان به پروژه تجاري مهستان واقع در خيابان مهستان شهرك غرب اشاره كرد كه شامل حدود 10 هزار مترمربع زيربناي تجاري و 4 طبقه پاركينگ ميشود و عمليات اجرايي آن، تاكنون60 درصد پيشرفت داشته و پيشبيني ميشود تا اواخر سالجاري به پايان برسد.
يكي ديگر از طرحها، پروژه مجتمع مسكوني كيش، با مساحت حدود 104 هزار مترمربع و بيش از 600 واحد مسكوني است كه در پنج فاز اجرايي به مدت 7 سال برنامهريزي شده است. فاز اول اين پروژه حدود 22 هزار مترمربع مساحت و شامل 104 واحد مسكوني است كه فونداسيون آن به اتمام رسيده و بخشي از اسكلت آن ساخته و آماده نصب است.
در ارتباط با طرحهاي پايان يافته شركت و مشخصات آنها توضيح دهيد.
بهطور كلي شركت مهستان تاكنون بالغ بر 222 هزار و 725 مترمربع واحد مسكوني و پاركينگ در برجهاي بلندمرتبه احداث و به كارفرمايان تحويل داده، كه به تفكيك به اين شرح است:
- 76 واحد مسكوني در برج B1 با زيربنا كل 20 هزار و 822 مترمربع
- 113 واحد مسكوني در برج A1 با زيربناي كل 22 هزار و 983 مترمربع
- 88 واحد مسكوني در برج C1 با زيربناي كل 23 هزار و 84 مترمربع
- 84 واحد مسكوني در برج C2 با زيربناي كل 21 هزار و 886 مترمربع
- 144 واحد مسكوني A2 با زيربناي كل 25 هزار و 963 مترمربع
- 148 واحد مسكوني در برج B2 با زيربناي كل 25 هزار و 963 مترمربع
- 144 مسكوني در برج A3 با زيربناي كل 25 هزار و 963 مترمربع
- 113 واحد مسكوني در برج B3 با زيريناي كل 35 هزار و 930 مترمربع
- 312 واحد پاركينگ در برجهاي B2,B3 با زيربناي كل 7 هزار و 747 مترمربع
- 147 واحد پاركينگ در برج A3 با زيربناي كل 3 هزار و 917 مترمربع
- 410 واحد پاركينگ A1,B1,A2 با زيربناي كل 9 هزار و 307 مترمربع
آيا در برنامههاي شركت ساز و كاري در زمينه بهكارگيري فناوريهاي نوين پيشبيني شده است؟
روشهاي سنتي در بخش ساخت و ساز، عدم هماهنگي مصالح كاربردي از لحاظ استحكام، مقاومت و وزن با فناوري روز، عمر كوتاه ساختمانهاي پر رفت و آمد و مهمتر از همه بالا بودن اتلاف انرژي در ساختمانها كه منابع را هدر ميدهد و به محيطزيست لطمه وارد ميكند، شركت را بر آن داشت تا از طريق تحقيقات در واحد R&D و ارتباط مناسب با بخشهاي فعال در صنعت ساختمان، فناوريهاي نوين اين بخش را شناسايي كند و در بهكارگيري اين فناوري تمام جوانب، از جمله زمان اجرا و توجيه اقتصادي را مد نظر قرار دهد. در طرحهاي اخير، عموما فناوريهاي نويني به كار گرفته شده كه در سطح قابل قبولي قرار دارند. اين روش كه عموما خشك (بدون ملات) است و نخاله كمي توليد ميكند با محيطزيست سازگار است. در اين شركت سيستمهاي كاهش مصرف انرژي مانند عايقبندي، هوابندي و مديريت هوشمند ساختمان به كار گرفته ميشود كه عليرغم دسترسي آسان به اين تجهيزات، به دليل عدم اشتغال افراد متخصص در صنعت ساختمان و همچنين مسائل اقتصادي موجود، در كشور پر كاربرد نيست. در خصوص انرژي خورشيدي نيز در حال حاضر استفاده از آن در توليد برق اقتصادي نبوده و براي گرم كردن آب مصرفي نيز در ساختمانهاي بلندمرتبه عملي نيست.
به استفاده از فناوري نوين در پروژهها اشاره كرديد، لطفا نمونهاي از اين پروژهها را نام ببريد.
برج مسكوني B3 مهستان يكي از پروژههايي است كه با فناوري نوين احداث شده است. اين برج يكي از معدود مجموعههاي مسكوني مبتني بر شهرسازي مدرن در كشور است كه اصول شهرسازي پيشرفته و تكنيك كاربريهاي مختلف در آن بهطور اصولي و فني رعايت شده است و بهعنوان هشتمين ساختمان بلندمرتبه در سايت مهستان شهرك غرب واقع شده است.
در طراحي و جانمايي اين برج سعي شده ضمن ايجاد كمترين اشرافيت بر برجهاي مجاور، حداكثر چشمانداز از فضاهاي شهري و طبيعت اطراف را تامين كند. به جرات ميتوان گفت، برج B3 به لحاظ طرح معماري، سازه و تاسيسات به كار رفته در آن در چنين ابعاد و اندازهاي رقيبي جدي در كشور ندارد.
معماري برج B3
طرح برج B3 با زيربناي كلي 35 هزار و 930 مترمربع با گنجايش مناسب و پلاني منحصر به فرد به شكل بادام و ارتباطي عمودي و افقي در مركز پلان، حداكثر ديد را از اطراف تامين و با تركيبي از شيشه و ورق در نما، ثبات و زيبايي خاصي ايجاد كرده است. معماري داخلي برج B3 به صورت ساده و مدرن با تنوع 12 تيپ پلان در 113 واحد مسكوني در30 طبقه به متراژ مفيد 73 هزار و 132 مترمربع و با حداقل اشرافيت به برجهاي اطراف صورت گرفته است.
پيريزي برج B3
گسترده اين برج، به تبع پلان منحصر به فرد آن، به شكل بيضي و داراي اقطار m 8/81 × m 8/31، مساحت يكهزار و 435 مترمربع و ارتفاع آن 2 متر است. لازم به ذكر است حجم بتنريزي آن بالغ بر 2 هزار و 870 آرماتوربندي 263 تن است. اين ارقام، از ابعاد قابل توجه و احجام سنگين اين پيريزي حكايت ميكند.
اسكلت برج B3 از دو بخش تشكيل شده است. بخش اول شامل هسته مركزي بتني و بخش دوم اسكلت فلزي پيرامون آن ميباشد.
الف- هسته مركزي برج B3:
يكي از قسمتهاي خاص پروژه است كه از لحاظ هندسه و تكنيك اجرا داراي قالبي لغزنده و در نوع خود بينظير است چرا كه اجزاي پيوسته استوانهاي به صورت نامتقارن و كاملا باز و ضخامت بسيار كم، آن را در زمره سازههاي خاص قرار داده است. ارتفاع 122 متري اين سازه كه متناسب با فونداسيون آن طراحي شده موضوعي است كه اهميت اجراي چنين سازههايي را در كشور دو چندان ميكند.
ب- سازه فلزي پيراموني: اين سازه نيز به صورت شعاعي، هسته مركزي را احاطه كرده و قاب خمشي آن از Box فولادي (ستونها) و تير ورق و مقاطع نورد شده ساخته شده است. كل فولاد مصرفي در اين بخش يك هزار و 363 تن است، كه در واقع مصرف فولاد آن با توجه به زيربناي ساختمان kg 4/277 خواهد بود.
نماي برج B3
نماي برج B3 به صورت "Curtain wall" و كاملا منحصر به فرد اجرا شده است. در اين نما دو سيستم "Frame Less" و "Thermal Break" به صورت هم زمان لحاظ شده است، اما با وجود پروفيلهاي قوي كه از قسمت داخل نمايان است، در نماي بيروني تنها شيشه ورق كامپوزيت ديده ميشود.
نكته مهمتر در مورد رفتار نما در برابر نيرويهاي جانبي است. نماي برج B3 از عناصر مجزا تشكيل شده است كه در زمان وارد شدن نيرو اعم از زلزله و يا انبساط- انقباضهاي حرارتي در طول شبانهروز، مستقل عمل كرده و نيرو را به اجزاي ديگر وارد نميكند.
نكته ديگر به شيشههاي نما مربوط ميشود كه مقاومت بسيار قابل توجهي در مقابل اشعه مضرUV آفتاب دارد. نماي برج B3 نيز با توجه به جزئيات اجرايي و نوع شيشهها، 35 دسي بل مقاومت صوتي دارد.
تاسيسات برج B3
استفاده از فناوري نوين در تاسيسات برج B3 با توجه به تعريف ساختار مدرن آن امري بديهي است. براي بالا بردن آسايش و امنيت مطلوب كاركنان برج B3، استفاده از سيستمهاي EMS, BMS براي اولين بار در ساختار مسكوني كشور در اين پروژه طراحي و مورد استفاده قرار گرفته است.
1- سيستم مديريت هوشمند ساختمان (BMS)، ظرفيت بهينه بهرهبرداري از تاسيسات را به صورت مونيتورينگ در اختيار ما قرار ميدهد و امكان تحت كنترل در آوردن تمامي قسمتهاي ساختمان و اطلاع از روند لحظه به لحظه عملكرد سيستمهاي مختلف را فراهم ميسازد كه اين مهم ميتواند در شرايط اضطراري، حداكثر امنيت را براي ساكنان فراهم كند.
2- سيستم تعمير و نگهداري نماي ساختمان (BMU) موسوم به ""SKYLIFT مخصوص شستشو و نگهداري نما، محصول شركت (Secalt) لوگزامبورگ است. اين پروژه از اين حيث اولين نمونه در كشور است كه از اين سيستم با بازويي به طول 5/18 متر بهره ميگيرد.
3- پروژه مجهز به سيستم اعلام حريق آدرس پذير زيمنس، كه اعلام حريق اپراتور را مشخص ميكند.
4- بهرهمندي از آسانسور OTIS با سرعت m/s 5/2 به صورت دو دستگاه مسافري با ظرفيت 13 نفر و يك دستگاه مسافري و باربري به ظرفيت 16 نفر.
5- تامين سرمايش مجموعه با چيلرهاي جذبي LG با ظرفيت برودت 850 تن و تامين گرمايش آن از طريق موتورخانه مركزي (تبديل بخار به آب) و فن كوئل سقفي و كانالي.
6- استفاده از درب ضد حريق، محصول كشور اسپانيا به منظور مهار حريق در حد فاصل پلههاي فرار و لابي طبقات، داكتهاي تاسيساتي، فضاهاي همسايگي و درب شوت زباله در طبقات.
7- استفاده از سامانه شوتينگ زباله مدرن، آنتن ماهواره، شبكه دوربينهاي مدار بسته، آيفون تصويري شبكه داخلي متصل به اينترنت، تلفن شهري و داخلي، برق اضطراري و تامين روشنايي ايمني با چراغهاي خود تغذيه، از ديگر امكانات و تجهيزات بهكار گرفته شده در برج B3 است.
امروزه ساختمانها بهعنوان يك مصرفكننده بزرگ انرژي مطرح ميشوند. بنابراين نگهداري و راهبري چنين مجموعه بزرگي مسئله مهمي است. بهاي انرژي به سرعت روند صعودي را طي ميكند و دستمزد نيروي كار، به ويژه نيروهاي متخصص روز به روز افزايش مييابد، از اينرو افزايش قيمت تمام شده تاسيسات و دو چندان شدن هزينه تعميرات ساختمانهاي مرتفع، سرويسدهي مناسبتر و نگهداري بيوقفه و با كيفيت بالاتر را ميطلبد. بنابراين سيستم بايد به گونهاي طراحي شود كه ضمن حفظ كيفيت و تداوم سرويسها، مصرف سوخت و انرژي بهينه شده، استهلاك تاسيسات كاهش يافته و عمر مفيد تجهيزات طولاني شود. با در نظر گرفتن اين نكات نياز به سيستم كنترل ساختمان BMS بهعنوان بخش تكميل كننده تاسيسات و تجهيزات ساختمان كاملا احساس ميشود. سيستم BMS در حالت كلي ميتواند سيستمهاي تهويه مطبوع، روشنايي عمومي آسانسورها، تابلوهاي برق، سيستمهاي اعلام حريق صوتي، سيستمهاي حفاظتي و ساير تجهيزات را تحت پوشش قرار دهد. در اين ساختمان، مكاني براي اتاق BMS در نظر گرفته شده است كه در اين نقطه، تجهيزات مركزي BMS نصب و فرد مسئول، تمام تاسيسات مكانيكي و الكتريكي ساختمان را تحت نظارت و كنترل قرار ميدهد.
جهت دسترسي به طبقات، با توجه به ارتفاع برج، دو آسانسور 13 نفره و يك آسانسور 16 نفره در برج B3 تعبيه شده است.
سيستم حركتي اين آسانسورها از نوع كششي است كه به منظور كاهش صدا در طول مسير حركت، ترمز الكترومكانيكي سيستم، از يك منبع DC تغذيه ميكند. سرعت حركت اين آسانسورها 5/2 متر بر ثانيه و سيستم كنترل حركت آن داراي ولتاژ و فركانس متغير ميباشد كه اين امر سبب ميشود حركت و توقف آن بسيار نرم و بدون هيچ گونه ضربه انجام شود.
ديوارهاي خشك (Dry Wall)
استفاده از سيستمهاي نوين ساخت و ساز در راستاي سرعت بخشيدن به توسعه و ايجاد فضاهاي مطلوب و مقاوم سرلوحه سياستهاي بخش مسكن قرار گرفته و در وهله اول مستلزم بهرهمندي از سيستمهاي موجود در ايران است. يكي از فناوريهاي پيشرفته در صنعت ساختمان، مربوط به شاخه سبكسازي ديوارهاي پانل گچي خشك (Dray Wall) ميشود.
برج B3 اولين برج مسكوني ايران است كه براي ساخت تمامي ديوارهاي داخلي آن از سيستم ديوار خشك استفاده شده است. يكي از مهمترين نكات اين نوع ديوارها وزن آن است كه بهطور متوسط در هر مترمربع نزديك به kg25 برآورد شده است. در اجراي ديوارها، سقفها و اسكلت ضد حريق در هر سه پانل، سيستم ديوار خشك به كار گرفته شده است. پانل RG در فضاهاي خشك، پانل MR در فضاهاي مرطوب (سرويسها، حمام، آشپزخانه و بالكن) و پانل FR براي ضد حريق كردن اسكلت فلزي برج مورد استفاده قرار گرفته است.
فضاهاي تفريحي، ورزشي
ورودي فضاهاي حركتي، تفريحي، ورزشي، اداري و عمومي در طبقه همكف و زير زمين اول برج B3 قرار گرفته است. لابي با يك فيلتر ورودي (Air Lock) توسط درها باز ميشود و پس از آن با فرازي بلندتر از در ورودي گشوده ميشود و منظرهاي رنگي از رنگهاي گرم ميگشايد. رويه كوبيهاي چوبي ديواره، ستونها و پيشخان، فضاي آرام و ايمني ايجاد ميكند. كفسازي لابي تركيبي از سنگهاي گرانيت سفيد و مشكي است. فراز و فرودپتينهكاري سقف لابي منظره چشمنوازي دارد. نورگيري از ديوار شيشهاي، (Curtain wall) نور لازم براي تماشاي محوطه لابي را فراهم ميكند.
كنترل پروژه
براي بررسي دقيق روند اجرايي پروژه، مطابقت آن با برنامه زمانبندي شركت و بازخورد مناسب مشكلات، سيستم كنترل پروژه در برج B3 از مديريت كارفرمايي منفك شده و براي كنترل پروژه در برج، با نيروهاي متخصص قرارداد منعقد شده است.
در سيستم كنترل پروژه، نرمافزارهاي گوناگوني همچون MSP به كار گرفته شده و معيارهاي كنترل پروژه شامل موفقيت در مديريت زمان اتمام پروژه، كنترل تخصيص منابع (هزينه) و رضايت مشتريان، بوده است.
كنترل كيفيت
يكي از دغدغههاي اصلي شركت مهستان، ارتقاي كيفيت ساخت و انجام كنترلهاي دقيق، فني و مستند است. در مراحل مختلف ساخت، نظارت بر پروژه بر عهده مهندسان ناظر منتخب بوده و در مقاطعي نيز از خدمات كنترل كيفيت مجموعههاي معتبر خارج از شركت استفاده شده است. در جهت ارتقاي سطح دانش فني و استفاده از تجارب كشورهاي توسعه يافته شركت مهستان با گروهي از مهندسان مشاور آلماني قراردادي منعقد كرده است كه به موجب آن، اين گروه ضمن نظارت بر ساخت استاندارد برجها و ارائه دستورالعمل و چك ليستهاي لازم، آموزش حين كار را براي نيروهاي فني شركت فراهم ميكنند تا علاوه بر بهبود كيفيت ساخت پروژه، با انتقال دانش فني، روشهاي بهبود كيفيت و كنترل سيستماتيك در شركت مهستان نهادينه شود.
حضور مهندسان آلماني در مقطعي از دوره ساخت، موجب بهبود كيفيت ساخت و ارائه روشها و تكنيكهايي شد كه عموما ناديده ميماند. از جمله ميتوان به عايق صوتي كف ساختمان و ديوارهاي (Dry Wall) اشاره كرد.
با توجه به ركود ساخت و ساز و فروش واحدهاي ساختماني، براي مقابله با مشكلات نقدينگي چه تمهيداتي در نظر گرفته شده است؟
در شرايط كنوني روشهاي مانند استفاده از تسهيلات بانكي، انجام تهاتر با پيمانكاران و فروشندگان مصالح، تسهيل شرايط پيش فروش و حذف طرحهاي پر هزينه و ديربازده از برنامههاي شركت است.
تعداد طرحها و تطيق آن با برنامه ميانمدت دوم و مقايسه آن با برنامه ميانمدت اول چگونه است؟ چند درصد طرحها طبق برنامه زمانبندي پيش ميروند و چند درصد با تاخير؟ آيا دلايل تاخير مربوط به كارفرماست يا مسائل ديگر؟ لطفا توضيح دهيد.
طرحهاي فعال شركت در برنامه ميانمدت دوم بنياد (1388-1386) شامل سه پروژه مركز تجاري مهستان، مجتمع مسكوني كيش و مجتمع تجاري ارم ميشود كه تا پايان شهريورماه سالجاري به ترتيب 66 درصد، 12 درصد و 18 درصد پيشرفت فيزيكي داشته است. علت اصلي تاخير پروژه كيش را ميتوان محدوديت نقدينگي و منابع مالي در اجراي پروژهها به دليل ركود حاكم بر بازار مسكن برشمرد.
همچنين در برنامه ميانمدت اول (1385-1383) پروژههاي مسكوني B3، مجتمع مسكوني و تجاري انزلي، مجتمع مسكوني خرمآباد و مركز تجاري مهستان گنجانده شده كه در حال حاضر پروژههاي انزلي، خرمآباد و چالوس كه در برنامه اول خريداري شده بود به دليل كمبود نقدينگي و تغيير استراتژي از اولويت كار در شركت خارج و در وضعيت راكد به سر ميبرد.
براي همگرايي و همافزايي بيشتر بين شركتهاي تابعه بنياد چه اقداماتي انجام دادهايد يا در برنامه آتي داريد؟
شركت مهستان با اعتقاد و باور به سياست همافزايي سازماني، تاكنون عمليات پيمانكاري خود به ارزش 8 ميليارد ريال را به شركتهاي دي و خانه ايرانيان در پروژههاي مسكوني كيش و مجتمع تجاري مهستان و پروژه ارم واگذار كرده است.
در مورد اخذ گواهينامههاي بينالمللي چه اقداماتي صورت گرفته يا در دست اجرا داريد؟
در گذشته شركت مهستان اقدام به اخذ گواهينامه ايزو از شركت توف آلمان كرده است. در خصوص برج B3 نيز از گروه مهندسين Engineering آلمان گواهي كيفيت دريافت كرده است.
مشكلات و موانع موجود براي رشد و تقويت برند شركت كدام است؟
از موانع عمده اين امر ميتوان به عدم تحويل به موقع پروژهها به دليل محدوديت منابع مالي و پايين بودن سطح فناوري ساخت و دانش حرفهاي پيمانكاران فعال در صنعت ساختمان اشاره كرد.
برنامههاي آتي شركت مهستان چيست؟
شركت مهستان يكي از شركتهاي معتبر ساختماني و داراي برند مناسب است كه پروژههاي كلاس A را طراحي و ارائه ميكند، از اينرو در آينده نيز حفظ و توسعه فعاليتها در تمام ابعاد و با توجه به شرايط حاكم بر بازار، راهبرد اصلي شركت است.